樓市調(diào)控如何精準發(fā)力？

——兩會代表委員熱議樓市三大焦點

春節(jié)過后，一年來“略顯疲態(tài)”的樓市出現(xiàn)分化：一線城市樓市火爆，三四線城市偏冷，去庫存與去“虛火”任務并重。

如何看待當前樓市的新變化、新現(xiàn)象？在樓市信號錯綜復雜的表象下，調(diào)控如何未雨綢繆？怎樣做到精準發(fā)力？兩會代表委員及學者紛紛獻計獻策。

“搶房”與“滯銷”并存，分化在加劇

【數(shù)據(jù)】房東喊價“一天漲三次”，房產(chǎn)交易中心排大隊。繼深圳之后，北上廣一線樓市驟熱。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，１月份北上廣深房價同比上漲２成以上，重點城市房價繼續(xù)拉升。而以湛江、蚌埠為代表的三四線房價降幅超過３％。

【解析】全國人大代表、清華大學教授蔡繼明認為，除了投機因素，一二線大城市資源優(yōu)勢大，人口吸附力強，城市還有進一步擴展的潛力，住房需求遠未得到滿足。

“只要城市間存在資源優(yōu)勢‘落差’，房價就有分化。”蔡繼明說。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，隨著近期“普惠性”去庫存利好不斷出臺和購房傳統(tǒng)旺季到來，一線城市剛需被釋放，這種分化也將保持一段時間。

【點評】高庫存和高房價并非樓市全貌，但“周期性上火”的房價和分化加劇的新態(tài)勢卻不能簡單對待。對一二線城市而言，城市角色需要“減肥瘦身”；對三四線城市而言，顯然有必要加速轉(zhuǎn)型、打破城鄉(xiāng)間的壁壘，為人口流動提供完善服務。唯有減少大小城市間優(yōu)質(zhì)資源的“落差”，這種冷熱不均的強烈對比才能消弭。

去庫存“藥方”頻出，如何真正惠及剛需？

【數(shù)據(jù)】面對７億平方米的庫存，１３０多個城市開出去庫存“藥方”。一些城市降低房產(chǎn)交易稅負，降低非限購城市貸款首付比例，還有城市甚至研究大學生“零首付”購房政策。去庫存對剛需是不是機遇？

【解析】“有關部門出臺６條措施消化庫存，重視程度歷來未有；推進‘農(nóng)民工市民化’也是一條切合實際的措施，他們是最大的剛需群體。”全國政協(xié)委員、南京大學教授劉志彪說，消除他們進城落戶的顧慮，要在就業(yè)、戶籍政策、教育醫(yī)療等方面做好配套?！稗r(nóng)民脫離土地后的生活保障，不僅僅是城里一套房這么簡單?！?/p>

“農(nóng)民工能負擔得起城里房子的不多。要照顧這部分人需求，必須降低購房成本?！辈汤^明代表認為，政府有必要更多將部分房源由商品房變?yōu)楸Ｕ戏?，并且開辟以“低房價、部分產(chǎn)權、容積率略高”為特點的“準商品房市場”，以緩解低收入者和剛需需要。

全國人大代表、娃哈哈集團董事長宗慶后認為，政府應當引導開發(fā)商核算房屋成本，設定合理利潤空間，降價去庫存。免去無房戶和剛需的購房稅費，此外，銀行對無房戶首套房降低房貸利息。

【點評】對存量商品房，要千方百計降低購房門檻，讓百姓“住得進”；對存量保障房，要做好配套讓人“留得下”；對在建新增住房，要強化供給側(cè)改革意識，打造宜居生活圈，提升產(chǎn)品附加值，讓人“住得好”。

樓市進入“新業(yè)態(tài)”，如何提高調(diào)控“精準度”？

【數(shù)據(jù)】國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，２０１５年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增幅為２０００年以來最低點，而在此前的１５年里，這個行業(yè)以年均２０％的增速成為支柱產(chǎn)業(yè)。有輿論認為房地產(chǎn)的“黃金時代”已經(jīng)過去，地產(chǎn)商不再是“躺著掙錢”的單邊市場。“新業(yè)態(tài)”新行情下，地產(chǎn)調(diào)控如何精準發(fā)力？

【解析】全國政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保說，房地產(chǎn)市場應當落實“三分法”：分類調(diào)控、分區(qū)域?qū)嵤?、分類管理。財稅政策應用在三四線城市，農(nóng)村房地產(chǎn)市場則應該納入整個房地產(chǎn)市場的研究、調(diào)控和規(guī)劃?！?/p>

“這一輪調(diào)控應堅持因地制宜、因城制宜，一城一策。”顧云昌說，調(diào)控政策應更多運用市場機制，減少行政干預，不搞一刀切。需要政策調(diào)控時，不搞“平均用力”。

他強調(diào)，樓市調(diào)控需進一步加強預見性，扮演好“總指揮”“瞭望哨”的角色。房地產(chǎn)研究機構也要加強調(diào)研，增加樓市信息透明度，做好政策參考工作。

【點評】讓房地產(chǎn)健康發(fā)展一直是政府努力的方向，也是市場的期待。人們希望，樓市能在市場規(guī)律和政策精確調(diào)控的雙重作用下，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

（參與記者：李鯤）